Ratgeber
Hausverwaltung wechseln: So gelingt der reibungslose Übergang
Eine gute Hausverwaltung ist erreichbar, transparent und vorausschauend. Wenn Rückrufe ausbleiben, Abrechnungen unverständlich sind oder Reparaturen liegen bleiben, ist ein Wechsel oft die richtige Entscheidung. Wir zeigen, wie er ohne Reibungsverluste gelingt.
Wann ein Wechsel sinnvoll ist
Typische Anlässe für einen Verwalterwechsel sind:
- Schlechte Erreichbarkeit und schleppende Bearbeitung von Anliegen
- Intransparente Abrechnungen ohne nachvollziehbare Belege
- Vernachlässigte Instandhaltung und fehlende Objektbegehungen
- Mangelnde Vorbereitung von Eigentümerversammlungen
WEG: Verwalterwechsel per Beschluss
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Gemeinschaft. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen werden. Der bestehende Verwaltervertrag endet dabei spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Der Ablauf in Kürze:
- Punkt „Abberufung und Neubestellung des Verwalters" auf die Tagesordnung setzen.
- In der Eigentümerversammlung über Abberufung und über die neue Verwaltung beschließen.
- Neuen Verwaltervertrag abschließen und Übergabe organisieren.
Tipp: Holen Sie Angebote mehrerer Verwaltungen ein und vergleichen Sie Leistungsumfang und Erreichbarkeit – nicht nur den Preis.
Mietobjekt: Kündigungsfrist beachten
Bei der reinen Mietverwaltung richtet sich der Wechsel nach Ihrem Verwaltervertrag. Prüfen Sie Laufzeit und Kündigungsfrist und kündigen Sie schriftlich fristgerecht. Eine neue Verwaltung kann den Übergang meist parallel vorbereiten.
Die Übergabe – darauf kommt es an
Ein sauberer Übergang steht und fällt mit den Unterlagen. Achten Sie auf die vollständige Herausgabe von:
- Verwaltungs- und Objektunterlagen, Verträge, Beschlusssammlung
- Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Kontoauszüge
- Bestandskonten, Rücklagen und Kontovollmachten
- Mieter- bzw. Eigentümerdaten und laufende Vorgänge
Eine erfahrene Verwaltung übernimmt diese Koordination für Sie – damit keine Frist und kein Vorgang verloren geht.
Häufige Fragen zum Verwalterwechsel
Kann ich die Hausverwaltung jederzeit wechseln?
Bei einer WEG ja: Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter per Beschluss jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG); der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bei der reinen Mietverwaltung richtet sich der Wechsel nach Laufzeit und Kündigungsfrist Ihres Verwaltervertrags.
Welche Mehrheit ist für den Verwalterwechsel nötig?
In der Eigentümerversammlung genügen für Abberufung und Neubestellung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Voraussetzung ist, dass der Punkt fristgerecht auf die Tagesordnung gesetzt wurde. Bei einer Miet- oder Sondereigentumsverwaltung entscheiden Sie als Eigentümer allein.
Welche Unterlagen muss die alte Verwaltung herausgeben?
Alle Verwaltungsunterlagen: Beschluss-Sammlung, Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Verträge, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Kontoauszüge sowie Eigentümer- bzw. Mieterdaten und laufende Vorgänge. Die alte Verwaltung ist zur vollständigen Herausgabe verpflichtet – wir fordern sie geordnet und lückenlos an.
Was passiert mit dem WEG-Konto und der Instandhaltungsrücklage?
Die Gelder gehören der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung. Beim Wechsel werden Giro- und Rücklagenkonto auf die neue Verwaltung umgestellt und die Kontovollmachten geändert. Die Instandhaltungsrücklage bleibt vollständig erhalten und wechselt nur die verwaltende Hand.
Wer erstellt die Jahresabrechnung bei einem Wechsel mitten im Jahr?
In der Regel erstellt diejenige Verwaltung die Jahresabrechnung eines Kalenderjahres, die zu Beginn des Folgejahres – am Stichtag 1. Januar – im Amt war. Bei einem unterjährigen Wechsel ist deshalb eine saubere Stichtagsübergabe von Konten und Belegen entscheidend, damit die Abrechnung lückenlos erstellt werden kann. Abweichende Regelungen im Einzelfall sind möglich.
Entstehen durch den Wechsel Doppelkosten?
In der Regel nicht: Die alte Verwaltung wird nur bis zum Vertragsende vergütet, die neue ab Tätigkeitsbeginn. Kurze Überschneidungen sind höchstens in der Übergabephase möglich. Unser Angebot weist alle Kosten vorab transparent aus.
Was, wenn die alte Verwaltung nicht kooperiert?
Die Gemeinschaft hat einen durchsetzbaren Herausgabeanspruch auf alle Unterlagen und Gelder. Bleibt die Herausgabe aus, lässt sie sich – notfalls gerichtlich – einfordern; bei fehlender Abrechnung kommen Schadenersatz- oder Zurückbehaltungsfragen hinzu. Eine erfahrene neue Verwaltung steuert diesen Prozess für Sie.
Übernimmt die neue Verwaltung laufende Vorgänge?
Ja. Offene Mängel, Handwerker- und Versicherungsfälle, laufende Verträge sowie Rechtsstreitigkeiten werden im Rahmen der Übergabe übernommen und nahtlos weitergeführt – damit keine Frist und kein Vorgang verloren geht.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.