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Gebäudetechnik

Das neue Heizungsgesetz: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Eigentümer bedeutet

12. September 202610 Min. Lesezeit

Kaum ein Gesetz hat Immobilieneigentümer in den vergangenen Jahren so verunsichert wie das sogenannte Heizungsgesetz. Seit dem Sommer gilt eine grundlegend neue Rechtslage: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz ist durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt worden. Die bekannteste Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist entfallen. An ihre Stelle tritt ein Modell mit schrittweise steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe. Pünktlich zum Beginn der Heizperiode ordnen wir ein, was sich geändert hat und was das für Eigentümer, Eigentümergemeinschaften und Vermieter konkret bedeutet.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die Vorschriften zum Heizungseinbau gelten seit dem 29. Juli 2026.
• Die 65-Prozent-Pflicht entfällt. Eigentümer dürfen wieder frei zwischen Heizsystemen wählen, auch neue Gas- und Ölheizungen sind erlaubt.
• Wer ab jetzt eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 wachsende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen. Das ist die sogenannte Bio-Treppe.
• Funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen. Das bisherige Betriebsverbot für alte Heizkessel ist gestrichen.
• Für vermietete Wohnungen gilt ab 2028 eine neue Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter.

Vom Gebäudeenergiegesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Das neue Gesetz trägt den vollständigen Namen „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden". Es wurde im Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet, am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und ersetzt das Gebäudeenergiegesetz aus dem Jahr 2024. Die Regeln zum Heizungseinbau gelten seit dem Folgetag. Weitere Teile, etwa zu Energieausweisen und zur Solarpflicht, treten gestaffelt in den kommenden Jahren in Kraft.

Was ersatzlos wegfällt

Der Gesetzgeber hat mehrere Pflichten gestrichen, die viele Eigentümer bisher unter Druck gesetzt haben:

• Die 65-Prozent-Regel. Bisher musste jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese einheitliche Vorgabe gibt es nicht mehr.
• Die Beratungspflicht. Vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung war eine Energieberatung vorgeschrieben. Sie ist nicht mehr verpflichtend, bleibt aber sinnvoll.
• Das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Bestimmte Heizkessel durften nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Diese Austauschpflicht ist gestrichen.
• Das Verbot fossiler Brennstoffe ab 2045. Das bisher vorgesehene endgültige Aus für Öl und Gas im Jahr 2045 ist entfallen.

Außerdem ist der Heizungstausch nicht mehr an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Die Wärmepläne der Städte und Gemeinden bleiben dennoch eine wichtige Information, etwa wenn es darum geht, ob in Ihrer Straße ein Fernwärmenetz geplant ist.

Die neue Bio-Treppe: was sie genau bedeutet

An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss dafür einen Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen:

• ab dem 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
• ab dem 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
• ab dem 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
• ab dem 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent

Angerechnet werden Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie verschiedene Arten von Wasserstoff. Unter bestimmten Voraussetzungen lässt das Gesetz auch alternative Wege zu, etwa über eine ergänzende Solarthermieanlage oder die Kombination mit einer Wärmepumpe.

In der Praxis heißt das: Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, bindet sich an Brennstoffe, deren Anteil an klimafreundlichen und in der Regel teureren Beimischungen über die Lebensdauer der Anlage deutlich steigt. Wie sich die Preise entwickeln, ist offen. Die Regeln für die Versorger, die sogenannte Grüngas- und Grünheizölquote, will die Bundesregierung erst bis zum 1. Dezember 2026 näher festlegen. Die neue Freiheit bei der Wahl der Heizung ist deshalb kein Freibrief, nicht mehr zu rechnen.

Was gilt als „neue" Heizung, und wer kontrolliert das?

Entscheidend ist allein das Einbaudatum. Der Gesetzestext stellt darauf ab, dass eine Heizungsanlage „nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut" wird. Auf das Kaufdatum oder auf das Baujahr auf dem Typenschild kommt es nicht an. Dokumentiert ist der Einbau ohnehin: durch die Rechnung und das Inbetriebnahmeprotokoll des Fachbetriebs. In Nordrhein-Westfalen bescheinigt zusätzlich der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger vor der ersten Inbetriebnahme, dass die Abgasanlage für die neue Feuerstätte geeignet und sicher benutzbar ist.

Reine Reparaturen an einer bestehenden Heizung regelt die Vorschrift nicht. Wo bei einem umfangreichen Austausch einzelner Bauteile die Grenze zum Neueinbau verläuft, lässt der Wortlaut offen. Das sollten Sie vor der Maßnahme klären.

Muss eine Heizung wegen eines irreparablen Ausfalls ersetzt werden, sieht § 43 Absatz 7 eine Übergangszeit von zwölf Monaten ab dem Einbau vor. Die genaue Wirkung hängt davon ab, ob der Ausfall im Jahr 2028 oder erst ab 2029 eintritt.

Wie der Nachweis in der Praxis geführt wird, legt das Gesetz bislang nicht fest. Häufig ist zu lesen, der Schornsteinfeger kontrolliere die Einhaltung der Bio-Treppe. Im Gesetz findet sich dafür derzeit keine Grundlage: § 97, der die Aufgaben des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers regelt, nennt die Bio-Treppe nicht. Klarheit dürfte erst die angekündigte Quotenregelung für die Versorger bringen. Fest steht immerhin die Sanktion: Ein Verstoß gegen die Bio-Treppe ist eine Ordnungswidrigkeit und kann nach § 108 mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 Euro geahndet werden.

Bestehende Heizungen: kein Austauschzwang

Für die meisten Eigentümer ist das die beruhigendste Nachricht: Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen, eine allgemeine Austauschpflicht gibt es nicht. Und wenn eine alte Öl- oder Gasheizung ausfällt, darf sie auch wieder durch eine Öl- oder Gasheizung ersetzt werden. Dann gelten die Anforderungen der Bio-Treppe, bei einem irreparablen Ausfall allerdings erst nach der erwähnten Übergangszeit von zwölf Monaten.

Was das für Eigentümergemeinschaften bedeutet

Die Zentralheizung gehört der Gemeinschaft. In den meisten Wohnanlagen ist die zentrale Heizungsanlage Gemeinschaftseigentum. Über ihren Austausch entscheidet deshalb die Eigentümerversammlung durch Beschluss.

Erhaltung oder bauliche Veränderung? Das ist die entscheidende Frage für die Kosten. Wird eine defekte Heizung durch eine technisch gleichwertige Anlage ersetzt, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem üblichen Verteilungsschlüssel. Anders kann es beim Wechsel des Systems aussehen, etwa von Gas zur Wärmepumpe: Das kann eine sogenannte bauliche Veränderung sein. Für deren Kosten gilt § 21 des Wohnungseigentumsgesetzes. Alle Eigentümer zahlen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Andernfalls tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben. Wo genau die Grenze zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung verläuft, hängt vom Einzelfall ab.

Etagenheizungen: die Sonderpflichten sind weg. Viele Gemeinschaften mit Gasetagenheizungen mussten nach dem alten Recht eine Bestandsaufnahme durchführen und bei Ausfällen ein besonderes Verfahren durchlaufen. Diese Sonderregeln sind vollständig entfallen. Etagenheizungen stehen meist im Sondereigentum und können vom einzelnen Eigentümer getauscht werden. Sind dabei Schornstein, Leitungen oder Fassade betroffen, braucht es trotzdem die Gemeinschaft.

Vermietete Wohnungen: neue Kostenteilung ab 2028

Wer eine vermietete Wohnung besitzt, sollte die neue Kostenteilung kennen. Wird nach dem Stichtag eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, teilen sich Vermieter und Mieter ab 2028 bestimmte Kosten je zur Hälfte: die Netzentgelte für Erdgas und die Kosten für das Kohlendioxid. Ab 2029 kommen die Mehrkosten der Bio-Treppe hinzu. Damit will der Gesetzgeber Mieter vor hohen Nebenkosten schützen, wenn eine unwirtschaftliche Heizung eingebaut wurde. Für Vermieter gibt es Härtefallregelungen, deren Anwendung im Einzelfall zu prüfen ist. Für vermietende Eigentümer in einer Gemeinschaft ist das ein wichtiges Argument bei der Abstimmung über die Heizungsart.

Förderung: weiterhin möglich, aber geringer

Die staatliche Förderung für klimafreundliche Heizungen bleibt bestehen, wurde aber zum 21. Juli 2026 angepasst: Für die erste Wohneinheit sind jetzt Kosten bis 28.000 Euro förderfähig, bisher waren es 30.000 Euro. Die Grundförderung liegt weiterhin bei 30 Prozent. Hinzu kommen einkommensabhängige Zuschläge, die für Haushalte mit einem Jahreseinkommen unter 30.000 Euro bis zu 40 Prozent betragen. Weil sich die Bedingungen regelmäßig ändern, sollten Sie den aktuellen Stand unmittelbar vor der Antragstellung prüfen.

Unsere Empfehlung: jetzt planen, nicht erst im Notfall

Die neue Rechtslage nimmt den gesetzlichen Druck, aber nicht die wirtschaftliche Entscheidung. Für Eigentümergemeinschaften empfehlen wir:

• Bestand kennen: Alter, Zustand und voraussichtliche Restlaufzeit der Heizungsanlage erfassen, bevor sie ausfällt.
• Über die Lebensdauer rechnen: Heizsysteme nicht nur nach dem Kaufpreis vergleichen, sondern nach den Gesamtkosten über zwanzig Jahre, inklusive der steigenden Bio-Treppe und der neuen Kostenteilung bei vermieteten Wohnungen.
• Unabhängig beraten lassen: Die Energieberatung ist nicht mehr Pflicht, liefert aber die Grundlage für eine fundierte Entscheidung.
• Rücklage vorbereiten: Ein Heizungstausch gehört zu den größten Ausgaben einer Gemeinschaft. Wer ihn in der Erhaltungsplanung vorsieht, vermeidet kurzfristige Sonderumlagen.
• Beschluss sauber vorbereiten: Alternativen, Kosten und Förderung verständlich aufbereiten, damit die Eigentümerversammlung eine tragfähige Entscheidung treffen kann.

Genau das ist Teil unserer Arbeit: Wir behalten die Heizungsanlagen der von uns verwalteten Gemeinschaften im Blick und bereiten einen Austausch rechtzeitig und nachvollziehbar vor.

Fazit

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen die 65-Prozent-Pflicht, die Beratungspflicht und das Betriebsverbot für alte Heizkessel. Eigentümer können wieder frei entscheiden, welche Heizung sie einbauen. Wer sich für Gas oder Öl entscheidet, muss aber ab 2029 steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen und bei Vermietung einen Teil der Kosten selbst tragen. Die beste Entscheidung ist deshalb eine vorausschauende: rechtzeitig planen, über die gesamte Lebensdauer rechnen und die Gemeinschaft sauber in die Entscheidung einbinden.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 12. September 2026 wieder und dient der allgemeinen Information; er ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung im Einzelfall. Weil Teile der Neuregelung erst noch näher ausgestaltet werden, sollten Sie vor konkreten Entscheidungen den aktuellen Stand prüfen oder uns ansprechen.