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WEG-Recht

Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Das BGH-Urteil vom Juli 2026

25. Juli 20269 Min. Lesezeit

Die Sommer in Deutschland werden spürbar heißer, und mit ihnen wächst der Wunsch vieler Wohnungseigentümer nach einer fest installierten Klimaanlage. In einer Eigentumswohnung ist das jedoch selten allein die Sache des Einzelnen: Wer ein sogenanntes Split-Klimagerät anbringen möchte, greift in aller Regel in die gemeinschaftliche Bausubstanz ein – und ist deshalb auf einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft angewiesen. Zahlreiche Anträge scheiterten in der Vergangenheit an der Sorge vor Lärm, an optischen Bedenken oder schlicht an einer fehlenden Mehrheit in der Eigentümerversammlung. Der Bundesgerichtshof hat dieser Unsicherheit nun mit einer wegweisenden Entscheidung ein gutes Stück weit ein Ende gesetzt.

Das Urteil in Kürze

Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (Aktenzeichen V ZR 162/25) hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden: Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gestattung verlangen, ein Split-Klimagerät auf seinem Balkon einzubauen – und zwar auch dann, wenn dafür die Fassade durchbohrt werden muss. Bloße Befürchtungen, das Gerät könnte später einmal Lärm verursachen, reichen für eine Ablehnung regelmäßig nicht aus.

Das ist keine Selbstverständlichkeit – und zugleich kein Freibrief. Um beides einordnen zu können, lohnt ein Blick auf den Fall und die dahinterstehenden Regelungen.

Worum ging es in dem Fall?

Zwei Wohnungseigentümer wollten auf ihrem Balkon ein Split-Klimagerät installieren. Ein solches Gerät besteht aus einer Inneneinheit in der Wohnung und einer Außeneinheit – dem Kompressor –, die über Kältemittelleitungen verbunden sind. Für diese Leitungen muss die Außenwand und damit das Gemeinschaftseigentum durchbohrt werden.

In der Eigentümerversammlung am 14. Dezember 2023 beantragten sie, ihnen diesen Einbau zu gestatten. Der Antrag fand keine Mehrheit. Daraufhin zogen die Eigentümer vor Gericht und erhoben eine sogenannte Beschlussersetzungsklage – ein Instrument, mit dem ein Gericht einen von der Gemeinschaft verweigerten, aber gebotenen Beschluss ersetzen kann.

Der Weg durch die Instanzen verlief wechselhaft:

• Das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst ab (24. April 2024).
• Das Landgericht Berlin II änderte diese Entscheidung und ersetzte den verweigerten Gestattungsbeschluss (25. Juli 2025).
• Der Bundesgerichtshof bestätigte nun das Urteil des Landgerichts. Die Eigentümer dürfen ihr Gerät also einbauen.

Die rechtlichen Grundlagen – verständlich erklärt

Um zu verstehen, warum der Bundesgerichtshof so entschieden hat, muss man drei Bausteine des Wohnungseigentumsrechts kennen.

Erstens: Was ist eine „bauliche Veränderung"? Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, die über die bloße Erhaltung – also über Instandhaltung und Instandsetzung – hinausgeht. Das Anbohren der Fassade und das Anbringen einer Außeneinheit fallen eindeutig darunter, weil die Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehört und dauerhaft verändert wird. Geregelt ist das in § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Zweitens: Wer entscheidet über bauliche Veränderungen? Seit der großen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 gilt: Bauliche Veränderungen werden grundsätzlich von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet (§ 20 Absatz 1). Vor der Reform war für Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum praktisch die Zustimmung aller wesentlich betroffenen Eigentümer nötig – das machte einzelne Vorhaben leicht blockierbar. Die Reform hat diese Hürden gesenkt.

Drittens – und für dieses Urteil entscheidend: der Gestattungsanspruch nach § 20 Absatz 3. Diese Vorschrift gibt jedem einzelnen Eigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird – vorausgesetzt, alle Eigentümer, deren Rechte durch die Maßnahme „über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus" beeinträchtigt werden, sind einverstanden. Vereinfacht gesagt: Wird durch das Vorhaben niemand über ein normales, hinzunehmendes Maß hinaus beeinträchtigt, darf die Gemeinschaft die Gestattung nicht verweigern. Lehnt die Eigentümerversammlung dennoch ab, kann der Eigentümer den Beschluss – wie im entschiedenen Fall – über eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 des Wohnungseigentumsgesetzes) gerichtlich durchsetzen.

Was der Bundesgerichtshof konkret gesagt hat

Der Kern der Entscheidung liegt in der Frage, wann eine solche übermäßige Beeinträchtigung vorliegt – und die Antwort des Gerichts ist für Eigentümer erfreulich klar.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die von der Gemeinschaft vorgebrachten Einwände die Ablehnung nicht rechtfertigten. Diese Ablehnungsgründe reichten nicht aus:

• Optische Bedenken gegen das Gerät an der Fassade.
• Mögliche Lärmemissionen im späteren Betrieb – jedenfalls bei einem Gerät, das für den Betrieb in Wohngebieten zugelassen ist.
• Der Anbringungsort: Im konkreten Fall genügte ein Abstand von mehreren Metern zum nächsten Schlafzimmerfenster.

Besonders aufschlussreich ist die Begründung zum Thema Lärm. Weil Geräusche „vorrangig von dem späteren Nutzungsverhalten des bauwilligen Wohnungseigentümers abhängen werden", sei es sachgerecht, so der Bundesgerichtshof, im Rahmen der Interessenabwägung „die tatsächliche Entwicklung abzuwarten". Mit anderen Worten: Man verbietet den Einbau nicht vorsorglich wegen eines Lärms, der vielleicht nie eintritt. Nur wenn schon vor dem Einbau feststeht, dass es zwingend zu beseitigende Störungen geben wird, darf die Gemeinschaft ablehnen.

Was das Urteil ausdrücklich NICHT bedeutet

Genauso wichtig wie das, was der Bundesgerichtshof entschieden hat, ist das, was er nicht entschieden hat. Hier lauern die häufigsten Missverständnisse:

• Kein genereller Anspruch auf eine Klimaanlage. Das Gericht hat keinen automatischen Anspruch für jeden Eigentümer in jeder Konstellation geschaffen. Entscheidend bleibt der Einzelfall – Art des Geräts, Anbringungsort, bauliche Gegebenheiten.
• Kondenswasser und Warmluftabgabe waren nicht Gegenstand des Verfahrens und bleiben offen. In anderen Fällen können gerade diese Punkte eine Rolle spielen.
• Der Lärmschutz im Betrieb bleibt maßgeblich. Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) gibt vor, welche Geräuschwerte in Wohngebieten zulässig sind. Ein zugelassenes Gerät ist grundsätzlich in der Lage, diese Werte einzuhalten – eingehalten werden müssen sie im Betrieb aber trotzdem.

Und wenn es später doch zu Lärm kommt?

Der Bundesgerichtshof hat auch bedacht, was passiert, wenn die Anlage im Betrieb tatsächlich stört. Betroffene Nachbarn sind nicht schutzlos: Sie können nachträglich Abwehransprüche geltend machen – rechtlich gestützt auf § 14 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes sowie die §§ 1004 und 906 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die den Schutz vor unzumutbaren Einwirkungen regeln.

Wichtig ist dabei die Verhältnismäßigkeit: Eine vollständige Stilllegung der Anlage kann in aller Regel nicht verlangt werden. Vorrang haben mildere Mittel, etwa zeitliche Nutzungsbeschränkungen – zum Beispiel eine Ruhephase in der Nacht. Zusätzlich kann die Gemeinschaft solche Punkte vorausschauend in der Hausordnung regeln.

Was das für die Praxis heißt

Für Eigentümer, die ein Klimagerät einbauen möchten: Stellen Sie einen konkreten, gut vorbereiteten Antrag in der Eigentümerversammlung – mit Angaben zum Gerät, zum Anbringungsort und zu den Schallwerten. Ein pauschaler Wunsch „Ich hätte gern eine Klimaanlage" hilft wenig; je konkreter und rücksichtsvoller das Vorhaben, desto stärker ist die Rechtsposition. Wählen Sie ein für Wohngebiete zugelassenes Gerät und planen Sie den Standort so, dass Nachbarn möglichst wenig berührt werden.

Für Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen: Anträge auf Klimageräte sollten sachlich und im Einzelfall geprüft werden – eine pauschale Ablehnung aus grundsätzlicher Abneigung heraus ist nach diesem Urteil riskant und häufig gerichtlich nicht haltbar. Sinnvoll ist es, für die Gemeinschaft einheitliche Rahmenvorgaben zu entwickeln: etwa zu zulässigen Gerätetypen, zur Gestaltung und Positionierung der Außeneinheiten sowie zu Betriebszeiten in der Hausordnung. Das schafft Klarheit, verhindert einen Wildwuchs an der Fassade und beugt Streit vor.

Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 stärkt die Position von Wohnungseigentümern deutlich: Der Wunsch nach einem Split-Klimagerät lässt sich nicht mehr allein mit Verweis auf mögliche, künftige Beeinträchtigungen abwehren. Gleichzeitig bleibt es bei einer Einzelfallbetrachtung, und die Regeln des Lärmschutzes gelten unverändert. Für Eigentümergemeinschaften ist jetzt der richtige Zeitpunkt, klare und faire Rahmenregelungen zu schaffen – bevor der nächste heiße Sommer die Anträge häufen lässt.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom 25. Juli 2026 wieder, dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Wohnungseigentums- und Mietrecht oder sprechen Sie uns an.