WEG-Recht
Der Verwaltungsbeirat in der WEG: Aufgaben, Rechte und Haftung
In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist der Verwaltungsbeirat das Bindeglied zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung – freiwillig, ehrenamtlich und oft unterschätzt. Wer überlegt, sich zur Wahl zu stellen, oder wer als Gemeinschaft einen Beirat einsetzen möchte, sollte drei Fragen klären: Welche Aufgaben hat der Beirat, welche Rechte, und – die häufigste Sorge – wie sieht es mit der Haftung aus? Gerade bei der Haftung hat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 einiges zugunsten der Beiratsmitglieder verändert.
Was ist der Verwaltungsbeirat – und muss es ihn geben?
Der Verwaltungsbeirat ist ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft; seine gesetzliche Grundlage ist § 29 des Wohnungseigentumsgesetzes. Wichtig zu wissen: Er ist freiwillig. Keine Gemeinschaft ist verpflichtet, einen Beirat zu bilden. Entscheidet sie sich dafür, übernehmen ein oder mehrere Eigentümer das Amt in aller Regel ehrenamtlich.
Vor der Reform 2020 war der Beirat starr auf drei Mitglieder festgelegt – einen Vorsitzenden und zwei Beisitzer. Das ist heute anders: Die Gemeinschaft entscheidet selbst, wie viele Mitglieder der Beirat haben soll, von einer einzelnen Person bis zu einem größeren Gremium.
Bestellung: Wer wird Beirat, und wie?
§ 29 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt: „Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden." Daraus ergibt sich:
- Nur Wohnungseigentümer können Mitglied werden – kein Außenstehender und kein Mieter.
- Die Wahl erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit.
- Hat der Beirat mehrere Mitglieder, werden ein Vorsitzender und ein Stellvertreter bestimmt. Der Vorsitzende beruft den Beirat bei Bedarf ein.
Die Abberufung ist – ebenso wie die Bestellung – jederzeit durch Beschluss möglich.
Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats
§ 29 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes fasst die Kernaufgabe in einem Satz zusammen: Der Beirat „unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben." In der Praxis bedeutet das zweierlei.
Unterstützen: Der Beirat ist Ansprechpartner und Ratgeber der Verwaltung. Er bringt die Sicht der Eigentümer ein, hilft bei der Vorbereitung von Entscheidungen und vermittelt bei Meinungsverschiedenheiten zwischen Eigentümern und Verwaltung.
Überwachen: Der Beirat kontrolliert die Arbeit der Verwaltung – ist aber kein Weisungsgeber. Besonders wichtig und ausdrücklich geregelt: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sollen, bevor die Eigentümer darüber beschließen, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden. Der Beirat schaut den Zahlen der Verwaltung also vorab auf die Finger und gibt der Versammlung eine fundierte Einschätzung an die Hand.
Zur richtigen Einordnung: Der Beirat trifft keine eigenen Entscheidungen über die Gemeinschaft und vertritt sie auch nicht nach außen – das ist Aufgabe der Verwaltung. Er berät, prüft und empfiehlt; entschieden wird in der Eigentümerversammlung.
Welche Rechte hat der Beirat?
Damit der Beirat seine Überwachungsaufgabe überhaupt erfüllen kann, hat er ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen – etwa in Kontoauszüge, Belege und Verträge. Ohne Einblick keine Kontrolle.
Ein weiteres wichtiges Recht betrifft die Einberufung der Eigentümerversammlung. Diese ist grundsätzlich Sache der Verwaltung. § 24 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes regelt jedoch den Ausnahmefall: „Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden." Die Gemeinschaft bleibt damit auch in einer verwalterlosen Phase handlungsfähig.
Wer unterschreibt eigentlich das Versammlungsprotokoll?
Hier lohnt der genaue Blick, weil die Rollen leicht verwechselt werden. Zunächst zum Vorsitz: § 24 Absatz 5 bestimmt, dass in der Eigentümerversammlung – sofern nichts anderes beschlossen wird – die Verwaltung den Vorsitz führt. Der „Vorsitzende" der Versammlung ist also in aller Regel nicht der Beiratsvorsitzende.
Für die Niederschrift, also das Protokoll, schreibt § 24 Absatz 6 vor: „Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben."
Unterschreiben müssen also bis zu drei Personen:
- der Versammlungsvorsitzende – in der Regel die Verwaltung,
- ein Wohnungseigentümer und
- nur wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt ist: dessen Vorsitzender oder sein Vertreter.
Gibt es keinen Beirat, entfällt die dritte Unterschrift ersatzlos. Besteht dagegen ein Beirat, ist dessen Mitunterzeichnung ein zusätzliches Element von Kontrolle und Transparenz.
Die Haftung – seit der Reform 2020 deutlich entschärft
Die häufigste Sorge angehender Beiräte lautet: „Hafte ich, wenn etwas schiefgeht?" Hier hat der Gesetzgeber 2020 bewusst entlastet. § 29 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmt: Sind die Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, „haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten."
Was das konkret bedeutet:
- Vorsatz heißt, einen Schaden bewusst und gewollt herbeizuführen.
- Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn jemand die erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maß verletzt – also naheliegende, jedem einleuchtende Überlegungen nicht anstellt.
- Für leichte (einfache) Fahrlässigkeit – die kleinen Versehen des Alltags – haftet ein ehrenamtlich und unentgeltlich tätiger Beirat dagegen nicht.
Diese Erleichterung war ein zentrales Ziel der Reform: Sie soll Eigentümer ermutigen, das Ehrenamt überhaupt zu übernehmen. Entscheidend ist die Bedingung „unentgeltlich": Wer für die Beiratstätigkeit eine Vergütung erhält, kann sich auf die Haftungsbeschränkung nicht berufen und haftet nach den allgemeinen Regeln – also auch für leichte Fahrlässigkeit.
Zusätzlicher Schutz in der Praxis: Viele Gemeinschaften schließen für ihren Beirat eine Vermögensschadenhaftpflicht- beziehungsweise D&O-Versicherung ab. Das ist sinnvoll und deckt verbleibende Risiken ab; die Kosten trägt üblicherweise die Gemeinschaft.
Was das für die Praxis heißt
Wenn Sie überlegen, sich zur Wahl zu stellen: Das Amt ist überschaubar und dank der Haftungsbeschränkung gut vertretbar. Lassen Sie sich Einblick in die Unterlagen geben, wirken Sie an der Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aktiv mit und achten Sie auf einen passenden Versicherungsschutz der Gemeinschaft.
Wenn Sie als Gemeinschaft einen Beirat einsetzen: Ein engagierter Beirat entlastet alle – er verkürzt die Wege zwischen Eigentümern und Verwaltung und stärkt das Vertrauen. Legen Sie die Zahl der Mitglieder und die Zusammenarbeit mit der Verwaltung klar fest und sorgen Sie für den Versicherungsschutz.
Für uns als inhabergeführte Verwaltung ist ein aktiver Verwaltungsbeirat ein echter Gewinn: kurze Wege, klare Absprachen und gemeinsame, transparente Entscheidungen im Sinne der Gemeinschaft.
Fazit
Der Verwaltungsbeirat ist das ehrenamtliche Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung: Er unterstützt, überwacht und prüft – entscheidet aber nicht selbst. Seit der Reform 2020 ist das Amt attraktiver geworden, weil unentgeltlich tätige Beiräte nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften. Wer sich einbringt, gestaltet seine Wohnanlage aktiv mit – bei einem gut kalkulierbaren Risiko.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer konkreten Situation wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Wohnungseigentums- und Mietrecht oder sprechen Sie uns an.